Was kostet der Notar?

Kurz: Für Notar und Grundbuch zahlst du beim Hauskauf zwischen 0,79 % und 1,91 % des Kaufpreises, mit Kredit mehr als ohne. Der Anteil sinkt mit dem Preis, weil die Gebühren nach der Tabelle B des GNotKG langsamer steigen als der Wert (§ 34 GNotKG). Die Faustregel von 1,5 bis 2 % erreichen Häuser nur mit Kredit und bis 200.000 € Kaufpreis; Eigentumswohnungen mit Verwalterzustimmung liegen bei gleichem Preis höher, eine für 300.000 € mit 80 % Grundschuld bei 1,55 %.

Gerechnet ist ein Haus, für das der Notar bei der Gemeinde nach dem Vorkaufsrecht fragt, ohne alte Grundschuld des Verkäufers und ohne Anderkonto. „Mit Kredit“ heißt eine Grundschuld über 80 % des Kaufpreises in einer eigenen Urkunde. „ca.“, weil Kopien, Grundbuchabrufe und das Urkundenarchiv geschätzt sind. Die Grunderwerbsteuer kommt dazu, je nach Bundesland.

Eine Eigentumswohnung für 400.000 € mit 320.000 € Grundschuld kommt auf ca. 5.624 €, wenn der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss: Der Notar holt dann die Zustimmung ein, sein Vollzug kostet eine halbe Gebühr statt höchstens 50 € für die Anfrage zum Vorkaufsrecht, und die Unterschrift des Verwalters wird beglaubigt. Deinen Fall rechnest du oben im Rechner.

Tabelle B: die Gebühr nach dem Geschäftswert

Welcher Satz gilt, hängt von der Urkunde ab: 2,0 für Verträge wie Kauf, Schenkung oder Ehevertrag, 1,0 für einseitige Erklärungen wie Grundschuld, Testament oder Vollmacht, 0,5 für Vollzug und Betreuung, 0,2 für eine Unterschriftsbeglaubigung. Das Grundbuchamt rechnet nach derselben Tabelle.

Kurz: Für Notar und Grundbuchamt nicht. Alle rechnen nach dem GNotKG, Vereinbarungen über die Höhe der Kosten sind unwirksam (§ 125 GNotKG, einzige Ausnahme § 126). Ein Haus kostet beim Notar in München so viel wie in Leipzig. Verschieden sind die Grunderwerbsteuer und einzelne Posten wie die XML-Strukturdaten, die nur anfallen, wo das Grundbuchamt elektronische Daten verlangt; welche Länder das sind, ist nicht vollständig veröffentlicht.

Die Steuer bemisst sich nach dem Kaufpreis ohne bewegliche Gegenstände wie Einbauküche und Inventar und wird auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG). Bis 2.500 € fällt keine an, darüber die volle (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Die Erhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung mindert sie nicht (BFH, II R 49/17). Steuerfrei sind Erwerbe unter Ehegatten, von Verwandten in gerader Linie, von früheren Ehegatten bei der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung und von Miterben zur Teilung des Nachlasses (§ 3 GrEStG). Allgemeine Steuerinformation, keine Steuerberatung.

Maßgeblich ist der Satz am Tag des Kaufvertrags. Das Finanzamt schickt den Bescheid nach der Beurkundung; ins Grundbuch kommt der Käufer erst, wenn die Steuer bezahlt ist. Zuschüsse der Länder wie das Hessengeld senken die Steuer nicht, sie werden danach ausgezahlt; der Rechner nennt sie bei passendem Fall.

Gesetzestexte und amtliche Angaben der Länder

• Bayern: 3,5 % seit 01.01.1997
• Berlin: 6,0 % seit 01.01.2014
• Brandenburg: 6,5 % seit 01.07.2015
• Bremen: 5,5 % seit 01.07.2025
• Nordrhein-Westfalen: 6,5 % seit 01.01.2015
• Sachsen: 5,5 % seit 01.01.2023
• Thüringen: 5,0 % seit 01.01.2024

Für die übrigen Länder nennt die Notarkosten-API unter firma.de/api/notarkosten/ die Fundstelle mit jeder Berechnung.

Kurz: Beim Hauskauf berechnet der Notar den Kaufvertrag, das Einholen von Genehmigungen und die Betreuung bis zur Umschreibung, mit Kredit dazu die Grundschuld. Das Grundbuchamt berechnet Vormerkung, Eigentum und Grundschuld. Jeder Posten hat eine Nummer im Kostenverzeichnis (KV) des GNotKG.

• Kaufvertrag (KV 21100): zwei volle Gebühren (2,0) nach dem Kaufpreis oder dem höheren Verkehrswert (§ 47 GNotKG). Darin stecken Entwurf, Belehrung und Beurkundung samt Auflassung.
• Vollzug (KV 22110, 22112): eine halbe Gebühr (0,5), wenn der Notar Genehmigungen, Zustimmungen oder Löschungsunterlagen einholt. Fragt er nur bei der Gemeinde nach dem Vorkaufsrecht, sind es höchstens 50 € je Anfrage.
• Betreuung (KV 22200): eine halbe Gebühr dafür, dass der Notar die Fälligkeit des Kaufpreises mitteilt und die Umschreibung erst beantragt, wenn bezahlt ist.
• Treuhandauftrag (KV 22201): eine halbe Gebühr nach dem Betrag, den die Bank des Verkäufers für die Löschung bekommt, wenn sie ihre Bewilligung nur unter Auflagen herausgibt. Zahlt üblicherweise der Verkäufer.
• Verwalterzustimmung (KV 25100): bei vielen Eigentumswohnungen beglaubigt der Notar die Unterschrift des Verwalters, 20 bis 70 € zuzüglich Umsatzsteuer. Wer das zahlt, regelt der Vertrag.
• Grundbuchamt (KV 14150, 14110, 14152): eine halbe Gebühr für die Auflassungsvormerkung, eine volle für die Eintragung als Eigentümer und 25 € für die Löschung der Vormerkung, ohne Umsatzsteuer.
• Grundschuld (KV 21200, 14121): je eine volle Gebühr beim Notar und beim Grundbuchamt nach dem Betrag der Grundschuld. Sie ist eine eigene Urkunde mit eigenen Auslagen.
• Rangbestätigung (KV 25201): 0,3 Gebühren nach dem Betrag der Grundschuld, wenn die Bank vor der Auszahlung eine Bestätigung des Notars verlangt.
• XML-Strukturdaten (KV 22114, 22115): 0,1 oder 0,2 Gebühren mit Höchstbetrag, nur wo das Grundbuchamt elektronische Strukturdaten verlangt.
• Auslagen (KV 32001, 32005, 32011): Kopien, die Post- und Telekommunikationspauschale von 20 % der Gebühren, höchstens 20 € je Urkunde, und Abrufe aus dem Grundbuch. Kopien und Abrufe sind geschätzt.
• Urkundenarchiv (KV 32015): rund 4,50 € je Urkunde für das elektronische Urkundenarchiv, ohne Umsatzsteuer.
• Umsatzsteuer (KV 32014): 19 % auf Gebühren und Auslagen des Notars, außer dem Urkundenarchiv. Gerichtsgebühren und Grunderwerbsteuer tragen keine.

Beispiel: Haus für 400.000 € mit 320.000 € Grundschuld

Kann zusätzlich anfallen: Strukturdaten für das elektronische Grundbuch (XML), Rangbestätigung für die Bank. Mit allen zusammen wären es bis ca. 5.609 €. Die Grunderwerbsteuer kommt dazu, sobald das Bundesland feststeht.

Kurz: Beim Kauf zahlt der Käufer Kaufvertrag, Grundbuch und seine Grundschuld (§ 448 Abs. 2 BGB), der Verkäufer üblicherweise die Lastenfreistellung. Der Kaufvertrag kann es anders regeln.

Dem Notar haften alle Beteiligten gemeinsam: Wessen Erklärung beurkundet wird, der schuldet die Kosten (§ 30 Abs. 1 GNotKG), mehrere als Gesamtschuldner (§ 32 GNotKG). Zahlt der Käufer nicht, kann sich der Notar an den Verkäufer halten. Die Gebühren des Grundbuchamts schuldet, wer den Antrag stellt oder in wessen Namen der Notar ihn stellt (§ 22 Abs. 1 GNotKG). Wer die Kosten im Vertrag übernimmt, haftet zusätzlich, dem Notar (§ 30 Abs. 3 GNotKG) wie dem Gericht (§ 27 Nr. 2 GNotKG).

Bei anderen Urkunden zahlt üblicherweise, wer sie braucht: der Beschenkte die Schenkung, der Erblasser sein Testament, die Erben den Erbschein, der Vollmachtgeber die Vollmacht und beim Ehevertrag beide Ehegatten. Der Rechner zeigt an jedem Posten, wer üblicherweise zahlt.

Kurz: Beim selbst genutzten Eigenheim nicht, bei einer vermieteten Immobilie über die Abschreibung oder sofort, je nach Posten. Das ist eine allgemeine Steuerinformation, keine Steuerberatung; wie die Kosten in deinem Fall zählen, hängt von deiner Lage ab.

• Selbst genutztes Eigenheim: Notar- und Grundbuchkosten sind private Kosten und mindern die Einkommensteuer nicht.
• Vermietete Immobilie, Kauf: Die Kosten für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung gehören zu den Anschaffungskosten. Abgeschrieben wird der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, der Anteil für den Boden nicht.
• Vermietete Immobilie, Grundschuld: Notar- und Grundbuchkosten der Grundschuld sind sofort abziehbare Werbungskosten, weil sie die Finanzierung betreffen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG; BFH, IX R 72/99).
• Erbschein und Nachlass: Diese Kosten zählen bei der Erbschaftsteuer, nicht bei der Einkommensteuer. Meist sind sie zusammen mit den Kosten der Bestattung durch einen Pauschbetrag abgegolten (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG); einzeln zählen sie nur, wenn die tatsächlichen Kosten höher sind.
• Schenkung: Trägt der Beschenkte Notar- und Grundbuchkosten, mindern sie nach den Hinweisen zur Erbschaftsteuer in der Regel seine Bereicherung, also den Wert, auf den Schenkungsteuer anfällt.
• Testament und Vorsorgevollmacht: in der Regel private Kosten, die sich nicht absetzen lassen.

Für deinen Fall hilft eine Beratung durch einen Steuerberater.

Kurz: Ein Einzeltestament kostet eine volle Gebühr nach dem Vermögen, ein gemeinschaftliches Testament oder ein Erbvertrag zwei. Dazu kommen 12,50 € je Erblasser für das Zentrale Testamentsregister und 82 € für die Verwahrung beim Nachlassgericht. Nach dem Erbfall eröffnet das Gericht das Testament für 109 € je Erblasser.

• Wert (§ 102 GNotKG): das Vermögen abzüglich der Schulden, die aber höchstens bis zur Hälfte des Vermögens zählen. Beim gemeinschaftlichen Testament wird das je Ehegatte gerechnet und addiert; beim Erbvertrag, in dem nur einer Erben einsetzt, zählt nur dessen Vermögen.
• Gebühr: 1,0 für ein Einzeltestament (KV 21200), 2,0 für ein gemeinschaftliches Testament und einen Erbvertrag (KV 21100).
• Register und Verwahrung: 12,50 € je Erblasser für die Registrierung und 82 € für die besondere amtliche Verwahrung (KV 12100), je Urkunde einmal. Einen Erbvertrag verwahrt meist der Notar selbst, ohne Gerichtsgebühr.
• Termin zu Hause: Kommt der Notar zu dir nach Hause oder ins Krankenhaus, berechnet er 50 € je Person (KV 26003), außerhalb der Gemeinde dazu Reisekosten.
• Eröffnung: nach dem Erbfall 109 € je Erblasser (KV 12101), beim gemeinschaftlichen Testament also bei jedem der beiden Erbfälle. Sie zahlen die Erben.

Erbschein

Ein Erbschein kostet zwei volle Gebühren nach dem Nachlass abzüglich der Schulden des Erblassers (§ 40 GNotKG); Kosten des Erbfalls wie die Beerdigung oder Pflichtteile zählen nicht ab. Eine Gebühr fällt für die eidesstattliche Versicherung an, beim Notar (KV 23300) oder beim Nachlassgericht, die andere für die Erteilung beim Nachlassgericht (KV 12210). Bei 500.000 € Nachlass und 120.000 € Schulden sind das ca. 1.640 € mit der Versicherung beim Notar und 1.470,00 € beim Nachlassgericht.

Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, genügt dem Grundbuchamt meist die Urkunde mit dem Eröffnungsprotokoll (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO). Beantragen die Erben die Umschreibung eines Grundstücks binnen zwei Jahren nach dem Erbfall, ist sie gebührenfrei (KV 14110 GNotKG); danach kostet sie eine volle Gebühr nach dem Wert des Grundstücks.

Kurz: Beim Notar beurkundet kostet eine Vorsorgevollmacht eine volle Gebühr nach ihrem Wert, meist der Hälfte deines Vermögens, höchstens 1 Mio. €. Bei 300.000 € Vermögen mit Patientenverfügung sind es ca. 473 € samt Registrierung.

• Wert (§ 98 GNotKG): Den bestimmt der Notar nach billigem Ermessen, höchstens mit der Hälfte deines Vermögens ohne Abzug von Schulden und höchstens mit 1 Mio. €. Für eine umfassende Vorsorge- oder Generalvollmacht setzen Notare meist diese Hälfte an. Gilt die Vollmacht nur für Gesundheit und persönliche Angelegenheiten, bestimmt der Notar den Wert ebenfalls nach Ermessen, dabei auch nach Vermögen und Einkommen; ohne genügende Anhaltspunkte sind es 5.000 € (§ 36 GNotKG), so ist gerechnet.
• Patienten- und Betreuungsverfügung: kommt als eigener Gegenstand dazu, meist mit 5.000 €; bei großem Vermögen setzen manche Notare mehr an.
• Beurkundung oder Beglaubigung: Beurkundet der Notar die Vollmacht, kostet sie eine volle Gebühr (1,0). Bringst du einen eigenen Text mit und lässt nur die Unterschrift beglaubigen, sind es 0,2 Gebühren, mindestens 20 € und höchstens 70 € (KV 25100).
• Zentrales Vorsorgeregister: seit dem 01.10.2026 ab 19,50 €, wenn der Notar anmeldet, und ab 24,00 €, wenn du selbst online anmeldest, jeweils per Lastschrift; jede weitere Vertrauensperson kostet 3,50 € mehr.
• Für ein Paar: rechnet der Rechner zwei Urkunden, je mit eigenem Wert und eigener Registrierung. In einer gemeinsamen Urkunde werden die Werte zusammengerechnet.
• Betreuungsbehörde: Die Unterschrift unter einer Vorsorgevollmacht oder Betreuungsverfügung kann auch die Betreuungsbehörde beglaubigen (§ 7 BtOG). Diese Beglaubigung gilt nicht für die Patientenverfügung und verliert mit dem Tod des Vollmachtgebers ihre Wirkung.

Kurz: Eine Unterschriftsbeglaubigung kostet 0,2 Gebühren nach dem Wert der Erklärung, mindestens 20 € und höchstens 70 €, zuzüglich Umsatzsteuer (KV 25100 GNotKG).

• Versand und Weiterleitung: Schickt der Notar dir das Dokument zu, kann eine Post- und Telekommunikationspauschale von 20 % der Gebühr dazukommen, höchstens 20 € (KV 32005). Leitet er es weiter, etwa an das Grundbuchamt oder ein Register, kommen 20 € für die Übermittlung (KV 22124) und die Pauschale auf beide Gebühren dazu.
• Entwurf: Entwirft der Notar den Text, fällt eine Entwurfsgebühr an; die erste Beglaubigung darunter am selben Tag ist darin enthalten (Vorbem. 2.4.1 Abs. 2 KV GNotKG). Für den vollständigen Entwurf eines Vertrags sind das zwei volle Gebühren, für eine einseitige Erklärung eine, für eine Zustimmung oder einen Antrag eine halbe (§ 92 Abs. 2 GNotKG). Prüft, ändert oder ergänzt er in deinem Auftrag nur deinen Text, fällt ebenfalls eine Entwurfsgebühr an (Vorbem. 2.4.1 Abs. 3), je nach Aufwand niedriger (§ 92 Abs. 1 GNotKG).
• Beglaubigte Kopien: 1 € je Seite, mindestens 10 € je Dokument, zuzüglich Umsatzsteuer (KV 25102): 12 Seiten kosten 14,28 €, 3 Dokumente mit je 2 Seiten 35,70 €.
• Urkundenarchiv: Bei einer Beglaubigung ohne Entwurf entscheidet der Notar, ob er sie ins elektronische Urkundenarchiv nimmt; dann kommen rund 2,50 € dazu.

Kurz: Die Rechnung des Notars heißt Kostenberechnung (§ 19 GNotKG) und muss die KV-Nummern, bei Gebühren nach dem Wert den Geschäftswert und die Beträge der Gebühren und Auslagen nennen. Rechne sie Posten für Posten mit dem Rechner nach.

1. 1

   Form: Der Notar unterschreibt seine Kostenberechnung oder schickt sie, seit Juni 2025, in Textform, etwa per E-Mail (§ 19 Abs. 1 GNotKG).

2. 2

   Jede Gebühr mit KV-Nummer: Zu jeder Gebühr gehören die Nummer im Kostenverzeichnis, bei Gebühren nach dem Wert der Geschäftswert und der Betrag (§ 19 Abs. 2 GNotKG); oft steht auch der Satz dabei, etwa „KV 21100, 2,0, Geschäftswert 400.000 €“. Die Wertvorschrift, etwa § 47 beim Kauf, soll der Notar nennen (§ 19 Abs. 3 GNotKG).

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   Geschäftswert: beim Kauf der Kaufpreis oder der höhere Verkehrswert, beim Testament das Vermögen mit höchstens hälftigem Schuldenabzug, bei der Vorsorgevollmacht höchstens die Hälfte des Vermögens. Weicht der Wert ab, frag nach dem Grund.

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   Auslagen: Post und Telekommunikation mit höchstens 20 % der Gebühren und höchstens 20 € je Urkunde, Kopien nach Seiten, Grundbuchabrufe und das Urkundenarchiv. Umsatzsteuer gibt es nur auf Gebühren und Auslagen des Notars.

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   Getrennte Rechnungen: Grundbuchamt und Nachlassgericht schicken eigene Kostenrechnungen ohne Umsatzsteuer, die Grunderwerbsteuer setzt das Finanzamt fest.

Hältst du einen Posten für falsch, frag zuerst beim Notar nach. Einwände gegen die Kostenberechnung des Notars entscheidet auf Antrag das Landgericht, in dessen Bezirk der Notar seinen Amtssitz hat (§ 127 GNotKG). Neue Anträge sind nur bis zum Ende des Jahres möglich, das auf das Jahr folgt, in dem dir die vollstreckbare Ausfertigung der Kostenberechnung des Notars zugestellt wurde.

Kurz: Hat der Notar den Kaufvertrag schon vollständig entworfen und verschickt oder übergeben, kostet der geplatzte Kauf bis zu zwei volle Gebühren nach dem Kaufpreis; bei 420.000 € sind das bis zu 1.670 € zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer.

• Bevor der Entwurf da ist: Endet der Auftrag, bevor der Notar seinen Entwurf verschickt, übergeben oder in einem Termin mit allen Beteiligten besprochen hat, berechnet er 20 € (KV 21300). Hat er bis dahin schon persönlich oder schriftlich beraten, wird daraus eine Gebühr in Höhe einer Beratungsgebühr, 0,3 bis 1,0 nach dem Kaufpreis (KV 21301).
• Wenn der Entwurf da ist: Hat er den Entwurf verschickt, übergeben oder mit allen besprochen, berechnet er 0,5 bis 2,0 Gebühren nach dem Kaufpreis (KV 21302, § 47 GNotKG); für einen vollständigen Entwurf den höchsten Satz (§ 92 Abs. 2 GNotKG).
• Wer zahlt: wer den Notar beauftragt hat (§ 29 GNotKG). Haben Käufer und Verkäufer ihn gemeinsam beauftragt, haften beide.
• Grundbuch und Steuer: Ohne Beurkundung fallen keine Gebühren des Grundbuchamts und keine Grunderwerbsteuer an.

Stand: 29. Oktober 2026. Die Gebühren folgen dem GNotKG in der Fassung des Gesetzes vom 10.12.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 320), die Steuersätze den Gesetzen der Länder, Stand 29. Oktober 2026. Der Rechner rechnet in deinem Browser; firma.de speichert deine Angaben nicht.

Unverbindliche Schätzung nach GNotKG, Stand 29. Oktober 2026. Die maßgebliche Kostenberechnung erstellt der Notar (§ 19 GNotKG). Steuerangaben: allgemeine Steuerinformation, keine Steuerberatung.

Gesetzestexte und Gebührensatzungen

• GNotKG, Kostenverzeichnis (Anlage 1)
• GNotKG, Gebührentabellen (Anlage 2)
• GNotKG, Kostenberechnung des Notars (§ 19)
• GNotKG, Wertgebühren (§ 34)
• GNotKG, Verbot der Gebührenvereinbarung (§ 125)
• GNotKG, Antrag auf gerichtliche Entscheidung (§ 127)
• GrEStG, Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung (§ 3)
• GrEStG, Steuersatz (§ 11)
• BGB, Kosten beim Grundstückskauf (§ 448)
• BeurkG, Verwahrung von Verfügungen von Todes wegen (§ 34)
• GBO, Nachweis der Erbfolge (§ 35)
• BtOG, Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde (§ 7)
• BNotO, Zentrales Testamentsregister (§ 78d)
• Gebührensatzung des Zentralen Testamentsregisters (ZTR-GebS)
• Gebührensatzung des Zentralen Vorsorgeregisters ab 01.10.2026 (ZVR-GebS)