Kündigung des Mietvertrags: So geht’s

aktualisiert am 28. März 2019 12 Minuten zu lesen
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Dürfen Mieter einen Mietvertrag fristlos kündigen? Und welche Gründe für Eigenbedarf des Vermieters sind rechtlich erlaubt? In diesem Artikel finden Sie nicht nur heraus, welche Fristen Sie bei Mietvertragskündigungen beachten müssen und was ordentliche und außerordentliche Kündigungen sind, sondern auch, wann ein Mieter Widerspruch gegen eine Kündigung einlegen darf und was dabei zu beachten ist. Des Weiteren werden Sonderkündigungsrechte beider Parteien erklärt und wann ein Mieter einen Mietvertrag auflösen darf.

 

Mietvertrag kündigen: Das Wichtigste in Kürze

Damit Ihre Kündigung – egal, auf welcher Seite Sie stehen – immer rechtsgültig ist und termingerecht beim Empfänger landet, sollten Sie zunächst die grundsätzlichen Richtlinien für eine Kündigung des Mietvertrags beachten:

  • Die Kündigung bedarf stets der schriftlichen Form und muss als Einschreiben verschickt werden.
  • Bei einem gemeinsamen Mietvertrag muss die Kündigung von sämtlichen Mitmietern unterschrieben werden.
  • Die Kündigung muss stets fristgerecht beim Empfänger eingehen.

 

Kündigung im Mietrecht: Was bedeutet “fristgerecht”?

Wie die Kündigungsfristen im Einzelnen aussehen, hängt stark davon ab, ob es sich um einen befristeten oder einen unbefristeten Mietvertrag handelt und ob besondere Fristen im Vertrag festgesetzt wurden. Ein befristeter Mietvertrag endet grundsätzlich erst mit dem Ablauf der Befristung. Eine Ausnahme kann entstehen, wenn besondere Kündigungsgründe (s. weiter unten) entstehen; für eine vorzeitige Kündigung ist ein “wichtiger Grund” Voraussetzung.

Bei einem unbefristeten Mietvertrag richten sich die Kündigungsfristen, sofern nicht anders vereinbart, nach der rechtlichen Lage gemäß § 573c (1) BGB folglich nach der bisherigen Dauer des Mietvertrages. Bei einer Wohndauer von bis zu fünf Jahren ist eine Kündigungsfrist von drei Monaten festgesetzt, bei fünf bis acht Jahren sechs Monate und bei einer Wohndauer ab acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist sogar ganze neun Monate.

Weiterhin unterscheiden sich die Fristen auch je nach Art des vermieteten Objekts; für unmöblierte Wohnungen gelten die oben genannten Richtlinien, für Geschäftsräume sechs Monate und für möblierte Einzelzimmer gilt eine Kündigungsfrist von lediglich zwei Wochen.

Wann muss die Kündigung des Mietvertrags beim Vermieter eintreffen?

Ausschlaggebend für das Gültigkeitsdatum der Kündigung ist nicht das Datum des Poststempels, sondern der Empfang durch den Vermieter bzw. Mieter. Die Kündigung muss also spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Mietpartei eintreffen.

 

Ordentliche und außerordentliche (fristlose) Kündigung des Mietvertrags

Im Mietrecht gibt es die ordentliche und die außerordentliche Kündigung. Die ordentliche Kündigung findet fristgerecht statt und hat keine Beschwerden zur Grundlage. Die außerordentliche Kündigung tritt ein, wenn eine Partei ihre Pflichten nicht einhält, also fristlos gekündigt wird oder Sonderkündigungsgründe vorliegen.

 

Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter

Eine Kündigung des Mieters bedarf keiner Gründe, solange sie fristgerecht ist. Der Mieter darf den Mietvertrag aber auch durch eine fristlose Kündigung beenden: Behebt der Vermieter einen schweren Mangel während der Mietdauer nicht innerhalb einer angemessenen Frist, so darf der Mieter fristlos kündigen, besonders wenn der Zustand der Wohnung gesundheitsgefährdend ist, also z. B. im Winter bei Schäden an der Heizung oder Schimmelbefall. In diesem Fall kann die Wohnung auch nicht vertragsgemäß benutzt werden. Auch wenn seitens des Vermieters Vertragsverletzungen stattfinden, darf der Mieter fristlos kündigen: beispielsweise bei Eindringen des Vermieters in die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters oder aber bei falschen Nebenkosten-Abrechnungen.

Für Mieter besteht immer auch ein Sonderkündigungsrecht für den Mietvertrag, wenn eine Situation vorliegt, die bei Vertragsabschluss unvorhergesehen war und die untypisch ist. In diesem Spezialfall gilt die dreimonatige Kündigungsfrist nicht. Zu den Sonderfällen gehören:

Sonderkündigungsrecht wegen Modernisierung

Hier muss der Vermieter mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich mitgeteilt haben, welche Arbeiten mit welcher Dauer durchgeführt werden und welche Mieterhöhung im Anschluss zu erwarten ist. Nach Zugang dieser Ankündigung darf der Mieter ohne Einhaltung der Frist kündigen.

Sonderkündigungsrecht wegen Mieterhöhung

Sollte der Vermieter den Mietzins erhöhen, darf der Mieter bis zu zwei Monate nach Erhalt der Mitteilung kündigen.

Mietvertrag: Sonderkündigungsrecht wegen Todesfall

Stirbt der Mieter, so gelten dessen Erben automatisch als neue Mieter. Sofern diese die Wohnung nicht bewohnen möchten, können sie innerhalb eines Monats nach dem Tod mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

 

Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter

Der Vermieter darf dem Mieter nicht ohne Angabe von Gründen den Mietvertrag kündigen. Es gibt eine Reihe von Kündigungsgründen, die mittlerweile zur ordentlichen Kündigung zählen – auch hier: solange sie die Fristen einhalten! Zu den Kündigungsgründen zählen folgende:

Kündigung des Mietvertrags zwecks Eigenbedarf

Nach § 573 (2) Nr. 2 BGB darf der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dieser Eigenbedarf muss jedoch klar begründet werden, da die Gerichte den Missbrauch von Eigenbedarfskündigungen verhindern wollen. Deshalb wird überprüft, ob der Grund für die Eigenbedarfskündigung zu den Gegebenheiten der Wohnung passt. Gründe, um Eigenbedarf anzumelden, sind: Heirat oder Begründung einer Lebensgemeinschaft, eine deutliche Verkürzung des Arbeitswegs, Kinderwunsch, Wunsch nach eigenem Zimmer für jedes Kind, ein Ortswechsel durch berufliche Veränderung, Nutzung der Wohnung als Alterssitz oder aber Umzug in die betreffende Wohnung aufgrund von Alter oder Krankheit, da diese besser zugänglich ist. Die Anmeldung von Eigenbedarf ist auch für einen gewerblichen Vermieter durchaus akzeptabel.

Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung

Wenn der Vermieter die Wohnung beispielsweise abreißen lassen möchte, steht der Mieter, indem er in der Wohnung wohnt, der angemessenen Verwertung im Weg. Erleidet der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile, darf er dem Mieter kündigen.

Bitte beachten Sie: Eine Kündigung des Mietverhältnisses zum Zweck der Mieterhöhung ist auf keinen Fall gültig! Der (berechtigte) Kündigungsgrund muss stets im Kündigungsschreiben angegeben werden, sonst ist die Kündigung an sich ungültig.

Neben der ordentlichen Kündigung hat der Vermieter auch das Recht, dem Mieter zu kündigen, indem er von seinem Sonderkündigungsrecht für den Mietvertrag Gebrauch macht: Bewohnt der Vermieter eine der beiden Wohnungen in einem Zweifamilienhaus selbst, darf er unter erleichterten Voraussetzungen, also ohne Begründung, das Mietverhältnis kündigen. Aber: Beruft sich der Vermieter auf sein Sonderkündigungsrecht, verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate; bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren beträgt diese nun beispielsweise 6 Monate.

Weiterhin besteht für den Vermieter auch die Option, dem Mieter außerordentlich zu kündigen, wenn eine schuldhafte Vertragsverletzung in nicht unerheblichem Umfang vorliegt. Rechtlich ist der Vermieter hier auf der sicheren Seite, wenn der Mieter zunächst abgemahnt und ihm eine Frist gesetzt wird, um seine Vertragsverletzung zu beheben. Die Missachtung der Abmahnung kann der fristlosen Kündigung erhebliches Gewicht verleihen. Dies wird insbesondere dann wichtig, sollte es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen.

Folgendes sind Gründe für eine berechtigte fristlose Kündigung seitens des Vermieters:

  • Der Mieter überlässt die Mietsache unbefugt einem Dritten.
  • Die Wohnung ist durch Vernachlässigung gefährdet.
  • Es besteht ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten oder einem Teil der Miete, der eine Monatsmiete übersteigt. Sollte der Mietrückstand beglichen werden, bevor die Kündigung ausgesprochen wurde, entfällt diese Berechtigung.

 

Auflösung des Mietvertrags ohne Kündigung

Ein Mietvertrag kann in besonderen Fällen ohne Einhaltung der Kündigungsfrist aufgelöst werden. Sollte der Mieter beispielsweise vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen müssen, kann er sich um einen geeigneten (und zahlungsfähigen) Nachmieter bemühen; wenn dieser vom Vermieter akzeptiert wird, kann der Mieter früher aus der Wohnung, ohne doppelt Miete zu zahlen.

Wenn der Vermieter weiterhin das Mietobjekt nicht zum vertraglich festgelegten Zeitpunkt oder mit schwerwiegenden Mängeln übergibt, kann der Mieter vom Vertrag zurücktreten.

 

Kündigung zurückziehen oder bei Härtefall Widerspruch einlegen

Laut Gesetz kann eine Kündigung des Mietvertrags, sobald einmal ausgesprochen, nicht zurückgezogen werden. Nur mit der Zustimmung von der anderen Partei kann die Kündigung wieder rückgängig gemacht werden.

Wann kann ein Mieter Widerspruch gegen die Kündigung einlegen?

Während Vermieter keinen Einspruch gegen eine Kündigung durch den Mieter einlegen können, gibt es umgekehrt einige Situationen, in denen ein Mieter gegen die Kündigung des Mietvertrags Widerspruch einlegen kann: Wenn ein sogenannter Härtefall vorliegt, kann der Mieter in einigen wenigen Fällen erfolgreich Einspruch gegen die Kündigung einlegen:

  • Der Mieter…
    • ist sehr alt
    • findet keine Ersatzwohnung
    • ist krank (ob körperlich oder psychisch, ist irrelevant)
  • Schwangerschaft einer Mieterin
  • Kinder und daraus resultierende Probleme bei einem Schul- oder Kindergartenwechsel
  • Geringes Einkommen
  • Bevorstehende Examina
  • Verwurzelung in der aktuellen Wohngegend

Will der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung des Mietvertrags einlegen, muss er dem Vermieter seinen Härtefall schriftlich erklären und plausibel begründen. Spätestens zwei Monate, bevor das Mietverhältnis endet, muss der Widerspruch beim Vermieter eingegangen sein.

 

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