Der Pachtvertrag: Die wichtigsten Fakten im Überblick
Bei der Pacht handelt es sich um die Gebrauchsüberlassung eines Pachtgegenstandes (beispielsweise ein Grundstück oder eine Immobilie). Dem Pächter wird eine zeitlich begrenzte Nutzung für das gepachtete Objekt und außerdem das Recht zur „Fruchtziehung“ übertragen. Das bedeutet, dass der Pächter berechtigt ist, einen wirtschaftlichen Nutzen aus den Erzeugnissen und Erträgen zu ziehen, die aus der Bewirtschaftung des gepachteten Objektes hervorgegangen sind. Er darf also beispielsweise Umsatz erwirtschaften, der durch den Betrieb eines gepachteten Restaurants gemacht wurde oder aus dem Verkauf geernteter Früchte, Gemüse oder Getreide hervorgegangen ist. Im Gegenzug hat der Verpächter das Recht, zusätzlich zum monatlichen Betrag für das verpachtete Objekt noch eine weitere Zahlung vom Pächter zu verlangen. Die Summe hängt vom Umsatz des Pächters ab, den dieser mit dem gepachteten Objekt erwirtschaften konnte.
Am gängigsten sind Pachtverträge in der Gastronomie und der Landwirtschaft. Darüber hinaus gibt es die Unternehmenspacht, die zwar weniger bekannt ist, aber doch relativ häufig vorkommt. Hierbei werden ganze Unternehmen verpachtet, inklusive des Anlagevermögens (wie Maschinen und Fabrikhallen), des Umlaufvermögens (wie dem Warenlager oder noch ausstehenden Kundenforderungen) und allen Firmen- und Nutzungsrechten. Neben Immobilien und Grundstücken können auch immaterielle Wertgegenstände wie Rechte und Software verpachtet werden.
Was ist ein Pachtvertrag? – Der Unterschied zwischen Miet- und Pachtvertrag
Pacht- und Mietverträge sind sich auf formaler und rechtlicher Basis sehr ähnlich, weswegen im Pachtvertrag auch gesetzliche Regelungen aus dem Mietrecht Anwendung finden können. Mit beiden Verträgen wird im Allgemeinen die Gebrauchsüberlassung einer „Sache“ vereinbart. Jedoch besteht ein entscheidender Unterschied zwischen Pacht und Miete. Einem Mieter wird lediglich das Recht auf Nutzung der gemieteten Sache eingeräumt, während der Pächter neben der Nutzung des gepachteten Objekts auch das Recht auf „Fruchtziehung“ hat. Das bedeutet, dass ein Pächter aus der gepachteten Sache Gewinn erwirtschaften darf.
Wenn zum Beispiel ein Landwirt eine Obstwiese mietet, darf er zwar die Wiese nutzen, die Früchte der Obstbäume gehören ihm jedoch nicht. Pachtet der Landwirt die Obstwiese, darf er diese nutzen und darüber hinaus die Früchte der Obstbäume ernten und behalten oder verwerten und verkaufen. Mit einem Pachtvertrag wird dem Landwirt also das Recht zugesprochen, aus der gepachteten Obstwiese Gewinn zu ziehen.
Basics rund um Rechtsverträge
Unterschiedliche Pachtformen
Die meisten Pachtverträge werden über Immobilien, Ländereien oder gastronomische Räumlichkeiten geschlossen. Weniger bekannt, aber dennoch häufig vertreten sind auch Pachtverträge zur Gebrauchsüberlassung von Unternehmen, Gewässern zur Fischerei und Waldstücken für die Jagd. Häufig werden auch Pachtverträge über immaterielle Wertgegenstände geschlossen wie über Rechte oder Software.
Bei Abschluss eines Pachtvertrags ist einiges zu beachten. Der Abschluss von Pachtverträgen ist im Bürgerlichen Gesetzbuch §§ 581 – 597 geregelt. Der Vertrag sollte zum Beispiel unbedingt detaillierte Informationen über die gepachtete Sache beinhalten wie beispielsweise Art und Größe. Auch die Pachtdauer und der jährlich anfallende Pachtzins sollten schriftlich vereinbart sowie Kündigungsfristen und sonstige Vorschriften vertraglich festgehalten werden.
Neben den gesetzlichen Vorschriften müssen bei Vertragsabschluss gegebenenfalls auch andere öffentlich- und privatrechtlich gemischte Gesetze berücksichtigt werden (z. B. das Bundeskleingartengesetz bei der Pacht von Gärten oder das Fischerei- und Bundesjagdgesetz bei der Pacht von Seen und Wäldern).
Pachtvertrag: Landwirtschaft
Am häufigsten kommen Pachtverträge im landwirtschaftlichen Bereich vor. Hierbei handelt es sich gemäß § 585 ff. BGB um die Bodenbewirtschaftung eines gepachteten Grundstückes. Darüber hinaus zählt auch die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung zur Gewinnung von pflanzlichen oder tierischen Erzeugnissen sowie die gartenbauliche Erzeugung zur landwirtschaftlichen Pacht (vgl. BGB § 585). Hierzu zählen zum Beispiel der Ackerbau, der Erwerbsgartenbau, der Obst- und Weinanbau, die Imkerei sowie die Wiesen- und Weidewirtschaft.
Der Zeitraum der Nutzung der gepachteten Sache wird in der Regel im Vorfeld auf einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Zwar besteht keine Mindestpachtdauer, es ist aber üblich, dass ein Landpachtvertrag über mehrere Jahre geschlossen wird. Bei Pachtverhältnissen, deren Laufzeit mindestens drei Jahre beträgt, verlängert sich der Vertrag automatisch, wenn der Pächter nicht innerhalb von drei Monaten die Fortführung des Pachtverhältnisses schriftlich ablehnt (vgl. BGB § 594).
Pachtvertrag: Grundstück
Bei der Grundstückspacht räumt der Verpächter dem Pächter das Recht der zeitlich begrenzten Nutzung und Bewirtschaftung eines Grundstücks ein. Hierzu kann auch der Gebrauch von Wohn- und Wirtschaftsgebäuden (wie beispielsweise Bauernhöfe und Scheunen) zählen, wenn dies vertraglich geregelt ist.
Pachtvertrag: Garten
Pachtverträge können auch über Grundstücke zur gärtnerischen Nutzung geschlossen werden. Hierbei handelt es sich in der Regel um die sogenannten Kleingärten, die in der Umgangssprache häufig „Schrebergärten“ genannt werden. Kleingärten befinden sich häufig in einer Anlage, auf der sich mehrere Gärten aneinanderreihen. Diese Anlagen werden als Gartenkolonie oder Kleingartensiedlungen bezeichnet. Da durch den Pachtvertrag das Recht zur Fruchtziehung gegeben ist, dürfen die Kleingärten auch zum Obst- und Gemüseanbau genutzt werden.
Wenn es sich bei dem Grundstück um einen Kleingarten handelt, müssen im Pachtvertrag auch die bestehenden Vereinssatzungen beziehungsweise die Vereinsordnung der Kleingartensiedlung berücksichtigt werden, welche durch das Bundeskleingartengesetz geregelt ist. Solche Vereinssatzungen legen die Nutzung und die Pflege der Gärten fest. In ihnen ist außerdem Art und der Umfang der Bepflanzung aufgeführt sowie das Recht in einer gegebenenfalls vorhandenen Laube zu übernachten oder dauerhaft zu wohnen.
Pachtvertrag: Gastronomie
Bei einem gastronomischen Pachtvertrag werden üblicherweise Räumlichkeiten samt Inventar verpachtet. Dies sind beispielsweise Bars, Restaurants oder ähnliche gewerbliche Lokalitäten, die sich für den Gastronomiebetrieb eignen. Der Pächter hat die Pflicht, pfleglich mit dem Inventar umzugehen. Des Weiteren darf die gepachtete Immobilie nicht untervermietet oder weiterverpachtet werden. Im Vertrag sollten zudem alle Vertragsmodalitäten wie Pachtzins, Laufzeit, Kündigungsfristen und Ähnliches festgehalten werden.
Pachtvertrag: Wald
Ein Pachtvertrag über einen Wald oder ein Waldstück schließt häufig auch das Recht zur Jagd oder Fischerei mit ein. Verpächter eines Waldstücks haben häufig selbst keine Jagdlizenz beziehungsweise keinen Angelschein, sodass sich die Verpachtung des Waldes für sie eher lohnt. Oft kommt es auch vor, dass Gemeinden, die Wälder oder Gewässer besitzen, diese verpachten, weil sie selbst nicht die Möglichkeit haben dies zu bewirtschaften und in Stand zu halten.
Bei der Jagdpacht gelten gemäß dem § 11 Bundesjagdgesetz (BJsgdG) besonders strenge Regelungen. Der Pächter muss beispielsweise seit mindestens drei Jahren einen Jagdschein besitzen. Die Laufzeit für die Jagdpacht beträgt in der Regel neun bis zehn Jahre, wenn vertraglich nichts anderes festgelegt wurde. Das Jagdgesetz schreibt eine Pächterhöchstzahl vor sowie eine Pächterhöchstfläche. Pro Pächter ist eine Fläche von 1.000 Hektar vorgesehen. In einigen Ausnahmen können auch 2.000 Hektar vereinbart werden.
Pflichten von Pächtern und Verpächtern
Bei der Pacht handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis, das entweder durch den Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit beendet wird oder aber durch die ordnungsgemäße Kündigung durch eine der beiden Parteien.
Mit Abschluss des Vertrages verpflichtet sich der Verpächter, dem Pächter die verpachtete Sache zur Nutzung zu überlassen. Zudem erhält der Pächter das Recht zur Fruchtziehung. Das bedeutet, dass er aus dem gepachteten Objekt Gewinn ziehen darf (bei der Landpacht zum Beispiel aus der Ernte von Früchten oder Getreide). Der Pächter ist außerdem dazu berechtigt, das Inventar und alle sich auf dem Grundstück befindlichen Immobilien zu nutzen, wenn vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Als Gegenleistung muss der Pächter einen zuvor festgelegten Betrag (den sogenannten Pachtzins) regelmäßig an den Verpächter entrichten.
Eigentümerwechsel Pachtvertrag
Es kann vorkommen, dass der Eigentümer eines Objektes wechselt, während dieses noch verpachtet ist. Das BGB besagt: „Kauf bricht Pacht nicht“ (vgl. BGB § 593b). Das bedeutet, dass der Pachtvertrag seine Gültigkeit behält, auch wenn der Eigentümer des verpachteten Objektes wechselt. Der neue Eigentümer tritt automatisch in das bestehende Pachtverhältnis ein und darf beispielsweise den Pachtvertrag auflösen, wenn er das verpachtete Objekt zu Bau- oder öffentlichen Zwecken verwenden will oder es selbst bewirtschaften möchte. Wurde im Pachtvertrag ein Vorkaufsrecht vertraglich vereinbart, ist das Objekt dem Pächter vorrangig anzubieten.
Wenn der neue Eigentümer das Objekt erworben hat, aber nicht die Absicht hat, den Pächter zu übernehmen, muss der Eigentümer den Pächter innerhalb von drei Monaten (beginnend mit Abschluss des Veräußerungsvertrages) darauf hinweisen, dass der Pachtvertrag nach Ablauf von mindestens einem Jahr aufgelöst wird. In diesem Fall erhält der Pächter ein Erstreckungsrecht, dass es ihm erlaubt, innerhalb von 30 Tagen gegen die Vertragsauflösung vorzugehen. Gerichtlich kann so eine Pachtverlängerung von sechs Monaten bis maximal zwei Jahren erwirkt werden. Der Pächter muss allerdings nachweisen, dass durch die frühzeitige Auflösung des Vertrags aus einen Härtefall für den Pächter oder dessen Familie zur Folge hätte.
Bei einer vorzeitigen Auflösung des Vertragsverhältnisses entsteht für den Verpächter gegenüber dem Pächter eine Pflicht zur Zahlung von Schadensersatz. Dieser berechnet sich aus dem Verlust, der dem Pächter durch die frühzeitige Beendigung des Vertrags entsteht. Der Pächter muss das gepachtete Objekt erst verlassen beziehungsweise zurückgeben, wenn der Schadensersatz gezahlt wurde oder er die Sicherheit hat, dass die Zahlungen erfolgen werden.
Eine Vereinbarung über eine vorzeitige Beendigung des Vertrags kann auch in gegenseitigem Einverständnis getroffen werden. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollte die Vereinbarung unbedingt schriftlich festgehalten werden.
Pachtvertrag kündigen
Je nach Art des Pachtvertrags sind unterschiedliche Kündigungsformen vorgeschrieben. Handelt es sich beispielsweise um einen zeitlich begrenzten Pachtvertrag, endet dieser nach Ablauf der Frist automatisch, sofern dieser nicht rechtzeitig verlängert wurde.
Eine ordentliche Kündigung ist gemäß BGB § 584 jeweils zum Ende eines Pachtjahres möglich und muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erfolgen.
Bei der Kündigung von Pachtverträgen im ländlichen Bereich beträgt die Kündigungsfrist mindestens ein Jahr und muss spätestens am dritten Werktag des neuen Pachtjahres erfolgt sein. Vertraglich können im Vorfeld aber auch kürzere Kündigungsfristen vereinbart werden.
In einigen Fällen können besondere Kündigungsfristen greifen. Zum Beispiel wenn der Pächter plötzlich berufsunfähig wird oder stirbt. Auch für Verträge, die eine Laufzeit von mehr als 30 Jahren haben oder wenn ein Antrag auf vorzeitige Kündigung beim Landwirtschaftsamt eingereicht wird, können besondere Kündigungsfristen gelten.
