Der Mietvertrag von A-Z: Alles rund um Mietrecht

Mietvertrag: Allgemeines

Rechtlich betrachtet, handelt es sich beim Mietvertrag um einen gegenseitigen schuldrechtlichen Vertrag. Darin ist die zeitweise Gebrauchsüberlassung eines Gebäudes, von Räumlichkeiten, eines Grundstücks oder von beweglichen Gegenständen (Fahrzeuge) gegen ein regelmäßiges Entgelt vereinbart.

Im Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter dazu, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Dies kann dauerhaft erfolgen, aber auch ein befristeter Mietvertrag ist möglich. Als Gegenleistung hat der Mieter die vereinbarte Miete zu bezahlen. Das Mietrecht ist in §§ 535 bis 580a BGB geregelt. Für alle Mietverhältnisse gelten die allgemeinen Vorschriften in §§ 535 bis 548 BGB sowie die Rechtsvorschriften über die Gestaltung von Formularverträgen (§§ 305 bis 310 BGB).

Um den Vermieter vor Schäden oder Zahlungsausfällen zu schützen, fordern sie in vielen Fällen beim Abschluss eines Mietvertrags eine Mietbürgschaft – zusätzlich zu einer Kaution.

Mietvertrag: Nicht nur für Haus und Grund

Je nachdem, ob die Immobilie als Wohnraum oder Gewerberaum genutzt wird, unterscheiden sich die gesetzlichen Regelungen.

Mietvertrag für eine Wohnung

Die allgemein bekannte Variante des Mietvertrages bezieht sich auf die Miete von Wohnraum. Auch ein Mietvertrag für eine Garage kann dazu zählen. Für die Miete von Wohnraum sind die Rechtsvorschriften in §§ 549-577a BGB von Bedeutung. Dazu zählen unter anderem die Mieterschutzgesetze.

Mietvertrag für ein Gewerbe

Ein gewerblicher Mietvertrag kann für Stellplätze, Lagerhallen, Geschäftsräume oder Grundstücke gelten. Anders als beim Mietvertrag für eine Wohnung gelten die Mieterschutzgesetze nicht für gewerbliche Mietverhältnisse. Die Vorschriften in §§ 549 bis 577a BGB finden nur eingeschränkt Anwendung. Als gewerblicher Mieter haben Sie mehr Spielraum als ein Mieter von Wohnraum. So können Sie nicht nur die Höhe der Miete frei aushandeln, sondern auch, ob Ihr Mietvertrag “auf Zeit” gelten soll.

In besonderen Fällen kann es dazu kommen, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Eigenbedarf für eine Immobilie anmelden muss.

Mietvertrag für bewegliche Gegenstände

Sowohl privat als auch gewerblich können auch für die Miete von beweglichen Gegenständen, beispielsweise Fahrzeuge, Geräte oder Container, Mietverträge angesetzt werden. Bei der Vermietung beweglicher Gegenstände gelten nur die allgemeinen Vorschriften in §§ 535 bis 548 BGB. Eine Ausnahme besteht bei der Miete von Schiffen, die im Schiffsregister eingetragen sind.

Auch bei sogenannten Application-Service-Providing-Verträgen handelt es sich um Mietverträge, wie der Bundesgerichtshof (BGH) entschied. In diesen Verträgen wird die Bereitstellung bzw. Gebrauchsüberlassung von Software und Anwendungen über das Internet oder andere Netze vereinbart.

Untermietvertrag

Einen Sonderfall stellt der Untermietvertrag dar, der auch im gewerblichen Bereich verbreitet ist. Dabei nutzen viele Mieter von Geschäftsräumen oder -grundstücken die Möglichkeit, Teile davon an andere Gewerbetreibende zu vermieten. Die Untervermietung wird in § 540 und § 553 BGB geregelt.

Mietvertrag, Pachtvertrag und Leihe: Unterschiede

Der Mietvertrag ist vom Pachtvertrag zu unterscheiden. Beim Pachtvertrag ist der Pächter nicht nur zum Gebrauch des gepachteten Gegenstandes, etwa eines Geschäftsraums oder Campingplatzes, berechtigt, sondern auch zum Genuss der Früchte (§ 581 BGB). Das bedeutet beispielsweise, dass ein Winzer von den Trauben seiner gepachteten Weinberge wirtschaftlichen Gebrauch machen darf. Bei Pachtverhältnissen finden neben den Vorschriften zum Mietrecht zusätzliche Regelungen (§§ 581 bis 597 BGB) Anwendung. Es wird zusätzlich zwischen einem regulären Pachtvertrag und einem Landpachtvertrag unterschieden. Des Weiteren existiert die sogenannte Unternehmenspacht.

Weiterhin ist die Miete von der Leihe zu unterscheiden. Im Gegensatz zur Miete wird bei der Leihe kein Entgelt vom Verleiher erhoben. Dementsprechend wird beim Verleih einer Immobilie oder eines beweglichen Gegenstandes kein Mietvertrag aufgesetzt, sondern ein Leihvertrag.

Wohnraum als Gewerberaum nutzen?

Nicht ohne Grund unterscheidet der Gesetzgeber streng zwischen der Nutzung einer Immobilie zu wohnlichen und zu gewerblichen Zwecken. Diese Regelungen haben ihren Ursprung in den Mieterschutzgesetzen, die in Folge der großen Wohnungsknappheit nach dem Ende des Zweiten Weltkriegs beschlossen und mehrmals geändert wurden. In jedem Mietvertrag sollte festgelegt sein, ob die Vermietung zu wohnlichen oder gewerblichen Zwecken erfolgt. Ein Vermieter kann die gewerbliche Nutzung seiner Immobilie im Vertrag ausdrücklich untersagen. Das bedeutet: Wenn der Mieter in seiner Wohnung ein Gewerbe ausübt, kann er seinen Mieterschutz und damit seine Wohnung verlieren.

Allerdings kann dem Mieter in der eigenen Wohnung nicht jede berufliche Tätigkeit untersagt werden. Solange die Wohnung weiterhin regulär als Wohnraum genutzt wird, kann der Mieter gelegentlich typische Home-Office-Aufgaben wie Arbeiten am Computer oder geschäftliche Telefonate ausüben. Freie Künstler (z. B. Maler, Schriftsteller, Musiker) können ihre Wohnung als Atelier benutzen, ohne mit negativen Konsequenzen durch den Vermieter rechnen zu müssen. Auch Gutachter oder Übersetzer können in ihrer eigenen Wohnung arbeiten.

Dies heißt jedoch nicht, dass Vermieter diese geschäftlichen Aktivitäten in der Wohnung ohne Vereinbarung dulden müssen, insbesondere wenn der Mieter mit seinem Geschäft nach außen in Erscheinung tritt. Vermieter müssen jedoch „nach Treu und Glauben” eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung erteilen, wenn der Mieter keine Mitarbeiter beschäftigt und keinen ins Gewicht fallenden Kundenverkehr in der Wohnung hat. Dann trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.

Korrekter Mietvertrag: Inhalte

In den meisten Fällen setzen Vermieter einen Mustermietvertrag ein. Diese Elemente sollten enthalten sein.

Inhalt des Mietervertrages

• Vollständige Angaben zu Vermieter und Mieter (Vor- und Nachname, private Adresse, Telefonnummer, ggf. E-Mail-Adresse)
• Genaue Beschreibung des Mietgegenstandes (bei Immobilien Adresse, Lage,  ggf. Zusatzangaben zu Parkplätzen, Kellerräumen oder Reklameflächen)
• Höhe der Miete und Nebenkosten
• Angaben zur Kaution
• Angaben zur Beteiligung des Mieters an Nebenkosten oder Klein- und Schönheitsreparaturen
• Angaben zur Mietlaufzeit, je nach Mietvertrag zusätzlich zur Mindestlaufzeit
• Vereinbarungen zu eventuellen Schadensfälle
• Weitere Vereinbarungen nach Bedarf
• Verweis auf und Regelungen zum Kündigungsrecht
• Hinweis zum Widerrufsrecht
• Unterschriften beider Mietparteien

Bitte beachten Sie, dass Sie auf eine salvatorische Klausel im Mietvertrag verzichten können. Im Gegensatz zum Gebrauch in anderen Vertragsdokumenten ist ihre Verwendung im Mietvertrag in den meisten Fällen unwirksam.

Tipps für den Abschluss

• Achten Sie darauf, keine Formverstöße zu begehen, sonst wird Ihr Vertrag vorzeitig kündbar. Die Schriftform ist zwar erst bei einer Laufzeit von einem Jahr oder mehr verpflichtend, aufgrund der Beweiskraft jedoch immer zu empfehlen. Bei einer reinen mündlichen Zusage gilt ein Mietvertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen, kann also vorzeitig gekündigt werden. Dies ist jedoch erst frühestens nach einem Jahr möglich.
• Fertigen Sie mit Ihrem Vermieter ein genaues Übergabeprotokoll an. Darin dokumentieren Sie den Zustand des Mietgegenstandes zum Zeitpunkt der Übergabe. Bei Immobilien können dies in den Räumlichkeiten enthaltene Gegenstände und Zählerstände von Strom und Wasser sein. Das Übergabeprotokoll gilt als rechtskräftig, wenn beide Vertragsparteien es unterschrieben haben.
• Wenn Sie eine Immobilie mieten, fügen Sie dem Vertrag auch Grundrisse und Pläne bei. So entstehen keine Zweifel hinsichtlich der Mietflächen, die Sie laut Vertrag nutzen dürfen.
• Ist die Immobilie älter, sollte dies ausdrücklich im Mietvertrag benannt werden. Geben Sie das Baujahr und alle Vereinbarungen zur Instandhaltung an, z. B. Regelungen zu Reparaturen und Sanierungen.
• Halten Sie außerdem fest, dass Ihr Gewerberaum den behördlichen Auflagen entspricht. Gerade bei streng regulierten Gewerben ist es wichtig, Auflagen wie baulichen Lärmschutz, Maßnahmen gegen Umweltverschmutzung und geeignete Statik zu beachten.