Die salvatorische Klausel im Mietvertrag

aktualisiert am 28. März 2019 6 Minuten zu lesen
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In vielen Verträgen wird sie eingesetzt, um die Gültigkeit zu gewährleisten: die salvatorische Klausel. Auch im Mietvertrag ist dies mitunter der Fall, doch ist dies rechtskräftig? In diesem Artikel lernen Sie, ob die salvatorische Klausel auch in Mietverträgen angewendet werden darf und was Sie als gewerblicher Mieter außerdem beachten müssen.

 

Salvatorische Klausel: Allgemeines

Eine Salvatorische Klausel innerhalb eines Vertrages erfüllt den Zweck, dass der Vertrag auch dann gültig bleibt, wenn einzelne Bestandteile unwirksam werden. Meistens befindet sich eine solche Klausel in den Schlussbestimmungen, um die Wirksamkeit eines Vertrages zu schützen.

Die Salvatorische Klausel basiert auf § 139 BGB. Dieser Paragraf besagt: “Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.” Das bedeutet, dass sich beide Vertragspartner mit einer Salvatorischen Klausel darüber einigen können, dass ein Vertrag bei Wegfall oder Nichtigkeit einiger Vertragsbestandteile trotzdem gültig bleibt.

 

So sieht eine salvatorische Klausel aus

Um eine Salvatorische Klausel als solche zu erkennen, müssen Sie wissen, wie sie formuliert werden kann. Im Folgenden finden Sie einige Beispiele:

“Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam oder undurchführbar sein oder nach Vertragsschluss unwirksam oder undurchführbar werden, bleibt davon die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen unberührt. An die Stelle der unwirksamen oder undurchführbaren Bestimmung soll diejenige wirksame und durchführbare Regelung treten, deren Wirkungen der wirtschaftlichen Zielsetzung am nächsten kommen, die die Vertragsparteien mit der unwirksamen bzw. undurchführbaren Bestimmung verfolgt haben. Die vorstehenden Bestimmungen gelten entsprechend für den Fall, dass sich der Vertrag als lückenhaft erweist.”

“Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam oder undurchführbar sein oder nach Vertragsschluss unwirksam oder undurchführbar werden, bleibt davon die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen unberührt.”

„An die Stelle der unwirksamen oder undurchführbaren Bestimmung soll diejenige wirksame und durchführbare Regelung treten, deren Wirkungen der wirtschaftlichen Zielsetzung möglichst nahe kommen, die die Vertragsparteien mit der unwirksamen beziehungsweise undurchführbaren Bestimmung verfolgt haben.“

„Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam werden oder sein, sollte der Vertrag eine Lücke enthalten, bleibt die Rechtswirksamkeit der übrigen Bestimmungen hiervon unberührt. Anstelle der unwirksamen Bestimmungen gilt eine wirksame als vereinbart, die dem von den Parteien gewollten wirtschaftlich am nächsten kommt, dasselbe gilt auch im Fall einer Lücke.“

 

Salvatorische Klausel: Im Mietvertrag möglich?

Zwar wird die Salvatorische Klausel oft in Arbeitsverträgen und Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) verwendet. In Mietverträgen, bei denen es sich in der Regel um allgemeine Formularverträge handelt, ist sie jedoch fast immer unwirksam. Dies hängt mit der Tatsache zusammen, dass Mietverträge im rechtlichen Sinne oft allgemeine Geschäftsbedingungen mit Klauseln enthalten, auf die der Mieter als schwächerer Vertragspartner keinen Einfluss hat. Denn im deutschen Recht sind Vertragsklauseln, die den schwächeren Vertragspartner unangemessen benachteiligen, unwirksam. Dann gilt die gesetzliche Regelung.

Die Unwirksamkeit nicht rechtskräftiger Klauseln wurde vom Bundesgerichtshof (BGH) mehrfach bestätigt. Nicht rechtskräftige Klauseln können nicht einfach durch fiktive, nicht im Vertrag enthaltene ähnliche Klauseln ersetzt werden. Auch sogenannte “geltungserhaltende Reduktionen” sind nicht zulässig. Dieser Begriff beschreibt das “Zurückschneiden” oder Reduzieren einer unwirksamen Vertragsklausel auf ihren gerade noch zulässigen Inhalt. Eine unwirksame Klausel ist immer komplett nichtig.

 

Salvatorische Klausel im Mietvertrag: Beispiele

Die gesetzliche Regelung zu Salvatorischen Klauseln in Mietverträgen war in der Vergangenheit besonders bei sogenannten “Schönheitsreparaturklauseln” relevant. Klauseln mit flexiblen Fristen für Malerarbeiten sind laut BGH gerade noch zulässig. Klauseln mit starren Fristenregelungen, beispielsweise einer Pflicht zum Streichen des Wohn- und Schlafzimmers spätestens nach zwei Jahren, sind aber nicht rechtskräftig. Selbst wenn der Vermieter in Bezug auf eine im Mietvertrag enthaltene Salvatorische Klausel dem Mieter mitteilt, das Wort “spätestens” durch “im Allgemeinen” oder “falls erforderlich” zu ersetzen, hat er keinen Erfolg. Auch durch Änderungen im Wortlaut wird die Klausel nicht gültig. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass der Vermieter für alle Renovierungsarbeiten inklusive Schönheitsreparaturen, verantwortlich ist.

Auch die „Raucherklausel“ ist generell unwirksam, wenn Sie als vorgedruckte Klausel im Vertrag enthalten ist. Grundsätzlich ist der Vermieter dazu berechtigt, den Mieter bei irreparablen oder schweren Schäden durch Zigarettenrauch auf Schadensersatz zu verklagen. Das Rauchen kann nicht generell verboten werden.

 

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