Gewerblicher Mietvertrag – Das Wichtigste im Überblick
Ein Gewerbemietvertrag wird bei der Miete von gewerblichen Räumlichkeiten zwischen zwei Parteien geschlossen. Der gewerbliche Mietvertrag muss von dem Mietvertrag für Wohnräume unterschieden werden, denn für die Wohnraummiete gelten gesetzlich festgelegte Mieterschutzvorschriften, die bei der gewerblichen Miete keine Anwendung finden.
Es kann vorkommen, dass Wohn- und Gewerbemiete nicht eindeutig voneinander zu trennen sind, zum Beispiel wenn Wohn- und Gewerberäume zusammen vermietet werden. Dann muss zunächst geklärt werden, ob der Anteil der Wohnräume oder der Anteil der vermieteten Gewerberäume höher ist. Je nachdem, welcher Anteil überwiegt, wird ein gewerblicher Mietvertrag oder ein Vertrag für die Wohnraummiete geschlossen. Wenn sich nicht eindeutig ermitteln lässt, ob der Anteil der Gewerbe- oder der Wohnräume überwiegt, wird der vereinbarte Vertragszweck zur Feststellung der Mietart hinzugezogen.
Wer kann einen Gewerbemietvertrag abschließen?
Die Vertragsparteien können sowohl natürliche als auch juristische Personen, Personengesellschaften oder Körperschaften des öffentlichen Rechts sein. Mit der Unterschrift beider Vertragsparteien erhält der Mietvertrag seine Gültigkeit.
Der Gesamtumfang des Vertrags muss durch eine fortlaufende Nummerierung aller Seiten kenntlich gemacht werden. Wenn der Vertrag aus mehreren Seiten besteht, müssen alle Seiten fest miteinander verbunden sein (zum Beispiel durch eine Heftklammer).
Der Mietvertrag ist für beide Vertragsparteien verpflichtend. Der Vermieter muss dem Mieter die entsprechenden Räumlichkeiten für den vertraglich vereinbarten Zeitraum zur Verfügung stellen. Im Gegenzug muss der Mieter den vertraglich festgehaltenen Mietzins regelmäßig und zum vereinbarten Zeitpunkt an den Vermieter entrichten.
Muss der Mietvertrag für Gewerbe schriftlich vorliegen?
Wenn die Dauer des Mietverhältnisses weniger als ein Jahr beträgt, ist eine schriftliche Form des Vertrags nicht zwingend erforderlich. Eine mündliche Vereinbarung reicht in diesem Fall aus. Zu Beweiszwecken sollte ein Vertrag aber immer in schriftlicher Form erfolgen.
Mietvertrag für gewerbliche Räume: Inhalt
Auch wenn ein Mietvertrag erst ab einer Laufzeit von mindestens einem Jahr schriftlich festgehalten werden muss, sollte auch bei einer kürzeren Laufzeit ein Vertrag in schriftlicher Form geschlossen werden, um sich in einem späteren Streitfall oder bei Unstimmigkeiten auf diesen berufen zu können.
Achtung: Bevor Sie ein Mietverhältnis eingehen, überprüfen Sie die Richtigkeit der Angaben des Vermieters und stellen Sie sicher, dass er der tatsächliche Eigentümer der Räumlichkeiten beziehungsweise zur Vermietung berechtigt ist. Ist dies nicht der Fall, kann der Eigentümer beziehungsweise der Berechtigte die Herausgabe der Räumlichkeiten verlangen.
Angaben zu Mieter und Vermieter
Wie in jedem Vertrag dürfen auch hier die Angaben zu Mieter und Vermieter nicht fehlen. Halten Sie im Vertrag alle üblichen Angaben zu den Vertragsparteien fest, wie Name, aktuelle Anschrift, Geburtsdatum und Staatsangehörigkeit.
Handelt es sich bei dem Mieter um eine Firma, achten sie darauf, dass die Firmenbezeichnung korrekt ist und dass alle Beteiligten den Vertrag unterschreiben. Bei einer Personengesellschaft, bei der es mehrere Mitglieder gibt, müssen alle Mitglieder genannt werden und unterschreiben. Gleiches gilt für die vermietende Partei. Handelt es sich hierbei um eine Eigentümer- oder Erbgemeinschaft, müssen alle Beteiligten genannt werden und den Vertrag unterschreiben, damit dieser Gültigkeit erlangt.
Vertragsgegenstand benennen
Das Mietobjekt muss laut Gesetz im Vertrag deutlich benannt werden. Handelt es sich beispielsweise um ein Ladenlokal, um Büroräume oder um Beratungsräume? Die Räumlichkeiten sollten darüber hinaus möglichst detailliert beschrieben werden. Je ausführlicher die Beschreibung ausfällt, desto geringer ist das Risiko, dass im Streitfall Unstimmigkeiten oder Unklarheiten bezüglich der Nutzung beziehungsweise der Beschaffenheit der Räumlichkeiten aufkommen. Falls Grundrisse oder Baupläne für das Mietobjekt vorhanden sind, empfiehlt es sich, diese ebenfalls an den Mietvertrag anzuhängen, aus welchen die Mietfläche eindeutig hervorgeht.
Weiterhin sollte unter diesem Punkt auch das Baujahr des Gebäudes, die genaue Ortsangabe, Größe und Zustand der Räumlichkeiten, Nutzung von Parkplätzen und Garagen, die Zugehörigkeit von Sonder-, Neben und Freiflächen, Lager-, Archiv- und Kellerräume sowie die Nutzung von Außen- und Reklameflächen geklärt werden. Erstellen Sie auch eine detaillierte Liste des Inventars sowie sämtlicher Einbauten und informieren Sie sich im Vorfeld über behördliche Auflagen wie Lärmschutz, Umweltschutzmaßnahmen oder barrierefreie Zugänge. Klären Sie außerdem im Vorfeld mit dem Vermieter die Regelungen zu Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjektes.
Vertragszweck
Im Mietvertrag sollte der Mietzweck eindeutig formuliert werden. Dies ist zwar nicht zwingend erforderlich und auch nicht gesetzlich vorgeschrieben, stellt aber sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter eine Absicherung dar. Wenn der Geschäftszweck eindeutig festgelegt ist, kann der Vermieter prüfen, ob die Räumlichkeiten für den Geschäftszweck geeignet sind und ob gegebenenfalls behördliche Genehmigungen nötig sind beziehungsweise, ob diese vorhanden sind. Der Vermieter wiederum kann überprüfen, ob der Mieter den angegebenen Mietzweck einhält. Ändert der Mieter den Geschäftszweck eigenmächtig, muss der Vermieter dies nicht dulden und kann entsprechende Schritte einleiten.
Tipp: Prüfen Sie bereits vor der Vertragsunterzeichnung eingehend, ob sich die Räumlichkeiten für ihren Zweck eignen und ob sie die Räume gegebenenfalls umbauen dürfen, um diese dem gewerblichen Zweck anzupassen.
Mietzins und Kaution festlegen
Die Höhe der monatlich zu entrichtenden Miete und Kaution sollten ebenfalls im Vertrag stehen. Zusätzliche Kosten für Parkplätze und Garagen sowie Vorauszahlungen für Nebenkosten und Betriebskosten können ebenfalls unter diesem Punkt schriftlich festgehalten werden.
Für die Mietzahlung gibt es drei unterschiedliche Varianten, die im Vorfeld vereinbart werden sollten. Neben der normalen Miete gibt es auch die Varianten der Staffelmiete und der Gleitklausel. Bei der normalen Miete kann die Höhe des Mietzinses während der Vertragslaufzeit nicht verändert werden. Bei der Staffelmiete oder mit der Gleitklausel hat der Vermieter während der Vertragslaufzeit die Möglichkeit, die Miete unter gewissen Voraussetzungen zu erhöhen.
Weitere Alternativen sind die Umsatzmiete, bei welcher ein prozentualer Anteil des erwirtschafteten Umsatzes des Mieters an den Vermieter gezahlt wird. Hierbei kann aber eine Untergrenze beziehungsweise eine Obergrenze der Mietzahlungen vereinbart werden.
Die Kaution kann entweder in Form einer Barkaution oder einer Kautionsbürgschaft hinterlegt werden. Die Option der Kautionsbürgschaft ist vor allem für Mieter interessant, die wenig Kapital zur Verfügung haben.
Instandsetzung und Instandhaltung
Wer für die Instandsetzung und Instandhaltung der gewerblichen Räumlichkeiten finanziell aufkommen muss und wer die Verantwortung für die Renovierungs- und Reparaturarbeiten übernimmt, muss im Vertrag genau festgehalten werden. Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass der Vermieter die Gewerberäume dem Mieter in einem einwandfreien Zustand überlassen muss, sodass der Mieter die Räumlichkeiten für den Geschäftsbetrieb ordnungsgemäß nutzen kann. Auch während der Dauer des gesamten Mietverhältnisses muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Gewerberäume in einem guten Zustand bleiben.
Die Instandsetzung beinhaltet die Beseitigung aller Mängel bevor der Mieter die Räumlichkeiten bezieht. Dies schließt auch Erstinstallationen und Erneuerungen mit ein. Mit Instandhaltung ist die laufende Pflege und Wartung der Räumlichkeiten gemeint. Die hierfür anfallenden Kosten werden in der Regel vom Vermieter auf die Mieter umgelegt.
Konkurrenzschutz
Im Mietvertrag kann eine Klausel mit aufgenommen werden, die den Mieter vor unmittelbarer Konkurrenz schützen kann. Ist der Vermieter Besitzer mehrerer Gewerberäumlichkeiten, die sich in der Nähe der zu vermietenden Räumlichkeiten befinden, kann mit dem Konkurrenzschutz verhindert werden, dass die anderen Gewerberäume an Gewerbe mit dem gleichen oder einem ähnlichen Geschäftsmodell vermietet werden. In der Regel ist diese Klausel auch im Sinne des Vermieters, denn ist der Konkurrenzdruck zu groß, sind auch die Mieter unter Umständen schnell wieder weg.
Wird vertraglich nichts anderes festgelegt, bezieht sich der Konkurrenzschutz auf das Haupttätigkeitsfeld des Mieters. In das Haupttätigkeitsfeld fallen alle Produkte, Waren oder Leistungen, durch die der Geschäftszweck des Gewerbes bestimmt wird. Der Konkurrenzschutz greift jedoch nicht, wenn ein Konkurrent Nebenprodukte anbietet, die sich mit dem Hauptsortiment des anderen Mieters überschneiden. Wenn beispielsweise eine Apotheke neben Medikamenten auch Kosmetika verkauft, stellt dies keine unmittelbare Konkurrenz für ein Geschäft dar, das hauptsächlich Kosmetik vertreibt.
Der Konkurrenzschutz erstreckt sich nur auf Geschäfte, die im selben Gebäude liegen, in welchem sich auch die zu vermietenden Gewerberäumlichkeiten befinden, sowie auf die direkt benachbarten Gebäude. Liegt zwischen den Gebäuden eine Entfernung von mehr als 100 Metern, kann die Klausel nicht angewandt werden. Auch wenn sich die Gewerberäumlichkeiten in einem Einkaufszentrum befinden, greift der Konkurrenzschutz nicht.
Tipp: Der Geschäftszweck des Unternehmens sollte im Vertrag genau festgelegt und beschrieben werden, damit im Zusammenhang mit der Konkurrenzschutz Klausel keine Unstimmigkeiten bezüglich des Haupttätigkeitsfeldes entstehen.
Untermieter und Nachmieter
Im Vertrag kann eine sogenannte Nachmieterklausel aufgenommen werden. Diese Klausel besagt, dass der Mieter einen Nachmieter für die gemieteten Gewerberäume suchen darf, damit er trotz Kündigungsverbot vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen kann. Der Vermieter ist jedoch nicht dazu verpflichtet, den vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren, sofern er begründete Zweifel an dem potentiellen Nachmieter vorweisen kann.
Die Untervermietung der Räumlichkeiten ist dem Mieter nur mit ausdrücklichem Zuspruch des Vermieters erlaubt. Eine entsprechende Vereinbarung zu Untermiete sollte daher im Vertrag mit aufgenommen werden, damit es später zu keinen Streitigkeiten kommt.
Außenwerbung
Da die Außenwände aus rechtlicher Sicht zum gemieteten Objekt dazu gehören, ist der Mieter berechtigt, auch die Außenwände beispielsweise zu Werbezwecken zu nutzen. Da hierüber häufig Uneinigkeit herrscht, sollten entsprechende Vereinbarungen vorab vertraglich geregelt werden. Bei außergewöhnlichen Reklamemaßnahmen (wie zum Beispiel Leuchtreklamen) ist die Genehmigung der entsprechenden Behörde (bspw. Baubehörde) notwendig.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses
Wurde das Mietverhältnis beendet, ist der Mieter verpflichtet, die Gewerberäume in einem ebenso einwandfreien Zustand zurückzugeben, wie er sie vom Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses übernommen hat, sofern keine anderen Vereinbarungen diesbezüglich getroffen wurden. Dazu zählen auch eventuell vorzunehmende Rückbauten baulicher Veränderungen am Objekt, die der Mieter während der Vertragslaufzeit vorgenommen hat.
Gewerblicher Mietvertrag: Kündigungsfrist und Vertragslaufzeit
Gewerbliche Mietverträge werden in der Regel mit einer befristeten Vertragslaufzeit abgeschlossen, wobei die Länge der Laufzeit individuell vereinbart werden kann. Bei Vertragsabschluss kann aber eine Verlängerungs- oder Optionsklausel mit in den Vertrag aufgenommen werden, mit welcher sich der Mieter bereits im Vorfeld eine Mietverlängerung sichern kann. Diese Klauseln sind vor allem dann von Vorteil, wenn der Mieter von Beginn an mit den Räumlichkeiten sowie dem Standort zufrieden ist und bereits bei Vertragsabschluss sicher ist, dass er die Miete nach Ablauf der Vertragslaufzeit verlängern will.
Die Optionsklausel räumt je nach Vereinbarung einer oder beiden Parteien das Recht ein, nach Ablauf der Vertragslaufzeit eine Verlängerung des Mietvertrags einzufordern. Bei der Verlängerungsklausel verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um einen zuvor vertraglich festgelegten Zeitraum. In diesem Fall kann die Vertragsverlängerung nur verhindert werden, wenn innerhalb einer festgelegten Frist die Kündigung des Mietvertrags durch eine der Vertragsparteien erfolgt.
Unbefristete Vertragslaufzeit
Wird ein Mietvertrag ohne Vertragslaufzeit geschlossen, ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit gültig. Sollte eine der beiden Mietparteien das Vertragsverhältnis beenden wollen, gelten hier die gesetzlichen Kündigungsfristen. Gemäß § 580a II BGB gelten für Vermieter und Mieter identische Kündigungsfristen. Diese beträgt sechs Monate zum Ende eines Kalenderjahres. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Quartals eingehen.
Bei einem Mietvertrag mit befristeter Mietdauer, muss keine Kündigung erfolgen, da das Mietverhältnis automatisch mit Ablauf der Laufzeit beendet wird. In diesem Fall ist auch keine vorzeitige Kündigung möglich. Das Mietverhältnis bleibt bis zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit bestehen. Wenn eine der beiden Vertragsparteien einen Grund vorweisen kann, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt, kann das Mietverhältnis dennoch vorzeitig gekündigt werden. Auch das Anmelden von Eigenbedarf eines gewerblichen Vermieters ist möglich.
Gewerbliche Miete: Was außerdem beachtet werden muss
Eine Salvatorische Klausel ist in Mietverträgen generell ungültig. Darüber hinaus existieren weitere Regelungen für die gewerbliche Miete:
- In manchen Städten, z. B. Berlin, ist die gewerbliche Nutzung von Wohnraum verboten. Manche Gemeinden lassen dies nur unter eingeschränkten Bedingungen zu. In jedem Fall ist eine ausdrückliche schriftliche Erlaubnis des Vermieters verpflichtend. Bitte erkundigen Sie sich im Voraus bei Ihrer Stadt- oder Kreisverwaltung, ob besondere Bedingungen für die gewerbliche Nutzung einer Immobilie gelten.
- Sowohl natürliche als auch juristische Personen (GmbH, UG, AG) können Vertragsparteien sein. Bei haftungsbeschränkten Gesellschaften sollte beachtet werden, dass die Gesellschaft die Vertragspartei darstellt, nicht aber die Gesellschafter. Andernfalls muss der Gründer persönlich für eventuelle Mietschulden haften.
- Die gewerbliche Miete muss nicht an den örtlichen Mietspiegel angepasst sein. Das bedeutet, dass die beiden Vertragsparteien die Miete frei verhandeln können.
- Der Vermieter kann eine sogenannte “Umsatzmiete” festsetzen. Bei dieser Art der Miete wird neben der monatlichen Basismiete ein Zusatz einberechnet, der vom Umsatz des Gewerbes des Mieters abhängig ist.
- Der Vermieter ist zur Auskunft über den Umsatz berechtigt, den der Mieter im Gewerberaum erwirtschaftet.
- Die Nebenkosten können unter anderem von der Fläche in Quadratmetern abhängig sein.
- Besonders bei großen Gewerbeeinheiten muss der Konkurrenzschutz beachtet werden. Viele Vermieter schließen es aus, dass zwei oder mehrere Konkurrenzunternehmen seine Räumlichkeiten nutzen.
- Soweit im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate zum Quartalsende (§ 580a Abs. 2 BGB). Die vertragliche Vereinbarung kürzerer oder längerer Kündigungsfristen ist jedoch auch möglich.
- Bei einem Mietrückstand von weniger als einer Monatsmiete innerhalb von zwei Monaten ist der Vermieter zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.
